Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmoWertV)

Wer zum Beispiel als Besitzer einer Eigentumswohnung oder Baugrundstücks ein möglichst präzises Verfahren nutzen möchte, entscheidet sich üblicherweise für das Vergleichswertverfahren. Die zu bewertende Immobilie wird dabei in einem mehrstufigen Prozess mehreren vergleichbaren Objekten gegenübergestellt, die vor kurzem verkauft wurden. Im Vergleichsfokus stehen dabei meist Faktoren wie Lage, Größe und Bausubstanz. Aber auch künftige mögliche Nutzungen werden mit einbezogen.
Grundsätzlich gilt hier: Je mehr sich ähnelnde Immobilien verglichen werden, desto genauer kann der mögliche Verkaufspreis bestimmt werden. Der Verkaufspreis kann aber dennoch vom Verkehrswert abweichen, wenn Besonderheiten die Immobilie ausmachen.

Ertragswertverfahren (§§ 27-34 ImmoWertV)

Wie der Name bereits verrät, geht es hier um die Frage, welche Rendite das Objekt bisher erzielt hat und in Zukunft noch erzielen wird. Miete und Pacht werden dabei in Relation zum Kaufpreis gesetzt. Konkreter geht es um die „wirtschaftliche Restnutzungsdauer“ kombiniert mit den zu erwartenden künftigen Einnahmen aus der Kaltmiete, wobei zusätzlich die „Abzinsung“ Berücksichtigung findet. Abzinsung heißt: Je niedriger der Zins zum gegenwärtigen Stichtag, desto höher der Wert der zu erwartenden künftigen Einnahmen. Wenn ungenutzte Potenziale vorhanden sind, wie zum Beispiel nicht vermietete Parkplätze, findet dies ebenfalls Berücksichtigung. Dies ist vor allem für Gewerbeimmobilien, vermietete oder verpachtete Immobilien wie Miethäuser, Hotels und Restaurants relevant.

Sachwertverfahren (§§ 35-39 ImmoWertV)

Dieses Verfahren schaut sich den Bodenrichtwert genauer an – und damit den Wert des Grundstücks, die Herstellungskosten für bauliche Anlagen oder auch Wege und Garagen. Die Basis bildet oft der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses beim Katasteramt. Es kommt meist bei Einfamilienhäusern zum Einsatz, aber zum Beispiel auch bei Industrieobjekten und Bahnhöfen, bei denen die anderen beiden Verfahren nicht angewendet werden können. Das aktuelle Marktgeschehen wird in diesem Zusammenhang tendenziell eher nicht analysiert. Fazit: Die Bewertung von Immobilien ist ein wichtiges Thema für Eigentümer, das man stets im Blick behalten sollte. Die Indikation über eine Online-Immobilienbewertung kann ein sinnvoller erster Schritt sein, um ein Gefühl für einen möglichen Verkaufspreis zu entwickeln. Spätestens wenn eine Veräußerung konkret wird, empfiehlt es sich aber, eine professionelle Marktpreiseinschätzung einzuholen, die alle Besonderheiten und Einflussfaktoren detailliert berücksichtigt. Hier unterstützen wir Sie gern.